上世纪80年代，苏州乡镇企业如雨后春笋般涌现，“村村办厂、户户冒烟”的盛景曾造就“苏南模式”的辉煌。时过境迁，这些“第一代”工业逐渐老去。一边是新兴产业项目等待落地，一边是低效用地“沉睡不醒”。面对土地资源的紧约束，苏州如何破局，如何以有限的资源要素支撑新一轮的高质量发展？面对这道发展必答题，苏州以纳入自然资源部低效用地再开发试点和集体经营性建设用地入市试点为有利契机，不断探索新路径，实现产权重组、产业重构、效益重生，一批“工业锈带”正变身“产业秀场”，上演着精彩的“变形记”，展现出土地要素改革背后的苏州智慧。

　　村级经济“抱团” 老厂房长出科创新苗

　　在张家港锦丰镇，五棵松科创园的玻璃幕墙在阳光下熠熠生辉。很难想象，这个总投资约5亿元的现代化产业园区，多年前还是宏国化学公司的破旧厂房，容积率只有0.39，亩均税收不足3万元，厂房建筑危旧、设施落后、环境脏乱，土地利用效率低下，曾是当地典型的“僵尸地块”。

　　　　“过去村级经济想发展，但缺土地、缺资金，发展十分受限。”锦丰镇三兴办事处相关负责人回忆。转机来自一场“八村联姻”：八个行政村联合成立村级经济联合体——五棵松科技有限公司，通过资产收购方式共同盘活这块“边角料”土地，将原有建筑拆除后统一规划，改造为12幢高标准厂房，产业载体总量提高到13万平方米，容积率提升至2.03，亩均税收提高到60万元/亩以上。五棵松科技创业园是村级联合体回购利用低效工业用地，引导新型产业发展的有益探索，实现了土地利用效益提升、农村人居环境改善、村级经济发展壮大、产业转型升级和企业提质增效的多赢。

　　同样在张家港，锦阳工业园的蜕变同样显现出“刀刃向内”的魄力。这里曾是张家港市锦联制砖厂及堆场，原来仅有800多平方米建筑，容积率不足0.02，大片场地长期闲置，属于典型的低效工业用地。面对这样一大块沉睡的“矿藏”，属地政府与资规部门多轮研究商讨，采取“股权置换+货币补偿”方式收回土地后重新规划。锦丰片区八个行政村联合成立独立运营公司——张家港锦阳企业发展有限公司，该公司通过招拍挂方式取得国有土地使用权并开发建设，负责园区的统一开发、租售和管理。

　　新建的工业园将零散地块“化零为整”。改造后的锦阳工业园，共建有高标准厂房10幢，配套建设工业邻里中心1幢，总建筑面积约8.4万平方米，容积率提高到1.71。园区建成后，由锦阳公司统一招商运营，解决了村级经济载体减少的问题，预计每年可增加村级可用财力约1600万元，同时也为优质小微企业提供发展平台，促进了园区中小企业可持续发展。该项目曾获省自然资源厅第二届节地模式典型案例。

　　这些变化，不仅让生态环境得以全面改善，同时也有力支撑乡村振兴。张家港市资源规划局开发利用科负责人表示，2020年以来，张家港完成产业用地更新超2万亩，连续4年超额完成任务。

　　打破“产权围墙” 企业联手助产业园“长高”

　　在常熟支塘镇林园路，崭新的盐铁智造产业园让人眼前一亮。这里曾是一块令人头疼的“补丁地”，27家企业的厂房像打补丁一样挤在113亩土地上，容积率仅0.47，有的地块甚至荒废成杂物堆场。

　　“更新最大难点是产权‘碎片化’。”支塘镇相关负责人坦言。为此，当地创新推出企业联合开发模式——由政府搭台，6家企业以土地入股成立联合体，统一拆除重建，各更新主体之间按照建筑基底独有、公共部分共有的创新方式核发不动产证。该模式是江苏省产业园用地整治提升试点过程中的实践探索，破除了企业在联合更新过程中原有土地复杂权属和界线对统一更新规划的束缚和限制。当地以实质投入和片区提升为前提，将“打破权属界线”“共用宗地”“非交易性过户”作为一个用地创新政策包，为企业更新后提供权利保障，也给政府推进低效用地再开发提供了“助推器”。

　　如今，这片土地“长高”了：12.66万平方米高标准厂房取代低矮平房，汽车零部件等智造企业争相入驻，预计年税收将突破4000万元，亩均收益提高超10倍。这一案例还入选了自然资源部首批低效用地再开发典型案例。

　　在常熟高新区，协同创新产业园的改造则打出“绿色组合拳”。这里原本是小康村服装小区，原有建筑建成年限较长，且无产权证建筑居多，导致该区域内安全隐患多、违建多、二房东多、税收少，产业始终处于“低、散、乱”状态。

　　借着常熟市老旧工业区（点）更新改造的政策东风，当地政府依托集体经营性建设用地入市试点契机，对该区域进行整体更新改造，积极推动土地复合利用和用途合理转换，拆除原有建筑约9万平方米，科学规划后，新建19.2万平方米高标准多层厂房、中试生产研发楼、综合服务大楼和人才公寓，新建厂房全部采用光伏一体化设计，打造产、城、人融合的高标准产业园区，容积率由原来的1.0提升至2.18，土地利用效益得到全方位提升。

　　同时，当地发挥政企合作优势，联合西门子、MOBO共同打造西门子在全国首个智慧园区。该园区以一体化管理运维为指导，以产业集约式发展为目标，以生物医药、数字经济为核心产业方向，通过导入一体化运营服务，搭建低碳智慧园区管理平台、西门子数字化赋能中心、百度AI工业互联网平台等，致力于构建二三产联动、数字低碳、产研融合的新型产业园区运营模式。该项目也成为常熟政企融合创新运营示范项目。

　　“我们不是简单‘换房东’，而是重构产业生态链。”产业园负责人指着沙盘说，目前该园区已吸引12家高精尖企业落户，通过一系列节地措施，园区亩均税收提升115万元，综合能耗降低约45%。

　　旧貌换新颜，曾经“低、散、乱”的工业坊如今已是数字发展的新高地、产城融合应用的新典范。

　　从“村村点火”到“聚沙成塔”，苏州的实践揭示了一条城乡融合发展的新路径，通过释放低效用地再开发和集土入市“双试点”政策合力，既让农民分享城市化红利，又为产业升级腾出空间。这场“向存量要增量”的变革，正让江南水乡的每一寸土地都迸发出澎湃活力。