转眼，岁末将至，2021年是两集中拍地政策施行的第一年，自11月下旬三批次收官后，即宣告今年所有涉宅用地全部面世。那么，作为苏州市区供需两旺的区域，相城区2021年土地市场表现如何呢？

　　相城区涉宅类用地成交金额位列苏州六大区“榜首”，占比27.72%

　　据土拍大数据统计，剔除保障房、其他用地后，苏州市区2021年的涉宅类用地成交89宗，成交面积共计约640.32万㎡，成交金额共计约1351.01亿元。其中相城区成交17宗，成交面积约133.24万㎡，占比20.81%，成交金额约374.51亿元，占比27.72%。整体来看，相城区涉宅类用地成交金额为全市第一，成交面积位列第三位，是苏州市区供地中坚力量。

　　涉宅用地成交面积同比涨幅57.08%

　　成交金额同比涨幅61.88%

　　土拍大数据显示，2021年相城17宗涉宅类地块中包括9宗住宅用地、7宗商住用地、1宗租赁用地，总成交面积133.24万㎡，总成交金额约374.51亿元。从近三年同比情况看，2021全年涉宅类用地成交金额和面积对比往年有所上升。同比2020年，相城区2021年涉宅类用地成交金额增长61.88%，成交面积增长57.08%。

　　高铁新城成交面积占据“榜首”

　　经开区凭借成交金额成功“出圈”

　　从出让情况上来看，2021年相城区共有9个板块有涉宅类用地出让，分别是相城高新区（元和街道）、高铁新城、相城经开区、黄桥街道、黄埭镇、阳澄湖镇、渭塘镇、太平街道、望亭镇；其中，相城高新区（元和街道）、高铁新城、相城经济技术开发区分别出让3宗涉宅用地；黄桥街道、太平街道均为2宗；其余各板块均出让1宗。

　　从出让面积来看，高铁新城以29.58万㎡的总出让面积占据“榜首”位置；相城高新区（元和街道）以25.13万㎡的出让面积位居第二；相城经开区则以出让面积22万㎡，位列第三。这三大板块的出让面积占比相城区全年总出让面积的57.58%。

　　从出让金额来看，相城经开区以906315万元的总金额位列榜首，占比全年24.2%；相城高新区（元和街道）位列第二，总成交金额816919万元，占比全年的21.8%。

　　无论是地块宗数，还是成交面积、成交金额，相城高新区（元和街道）、相城经开区、高铁新城三大板块是2021年相城区成交主力军。

　　成交楼面均价13021元/㎡，同比基本持平

　　从成交楼面价来看，2021年相城区17宗涉宅用地成交楼面均价为13021元/㎡（若剔除望亭镇租赁用地，楼面均价为13141元/㎡），同比2020年，涉宅用地成交楼面均价基本持平。

　　其中，成交单价超过15000元/㎡地块有5宗；10000-15000元/㎡的地块有9宗；10000元/㎡以下的有3宗。

　　2021年相城成交最高楼面价为18476元/m²，为相城高新控股拿下的位于相城高新区（元和街道）纪元路北、齐门北大街西的苏地2021-WG-63号地块。其余4宗楼面价过15000元/㎡地块分别由弘阳、金茂、苏高新以及中国铁建竞得。

　　而3宗楼面价低于10000元/㎡的地块中，1宗为位于望亭镇租赁用地；1宗为位于高铁新城的集五星级酒店、办公、酒店式公寓等业态为一体的苏地2021-WG-65号综合性商住地块；另外1宗是位于黄埭镇太东路南、华阳路西的苏地2021-WG-66号地块。

　　拿地房企：“老面孔”积极补仓，“新面孔”择机进驻

　　从拿地房企来看，弘阳、华侨城、万科、金茂、融信、旭辉、中锐、龙湖、苏高新、中国铁建、当代置业、大和地产、相城城投、中铁四局、相城高新控股、相城城建等房企纷纷布局相城区，既有“老面孔”积极补仓，也不乏“新面孔”择机进驻。下半年以来，民企受限于资金压力，整体参与度不高，拿地主力军主要以苏州本土房企如苏高新、相城城投、相城城建以及金茂、华侨城等央企、国企为主。

　　目前，上半年成交的地块多数已经入市，弘阳天境澜庭、华侨城龙湖·启元、四季星光璟园、旭辉春和万象雅苑、保利融信云上流光、旭辉·铂悦湖前、花语熙园等项目均逐步面世，为相城区乃至整个苏州市的购房置业者带来一批优质的住宅产品。

　　土拍研究院点评

　　1量增价稳！新政后相城土地市场表现良好

　　2021年初，苏州市政府发布全年供地计划，分别在4、7、10月三次集中出让。二批次供地开始，土拍政策趋严，新增“限资质+限资金来源+提升保证金比例+限制马甲”等条件。虽然三批次在资金端有所放松，但是整体上仍较为严格。

　　从相城区涉宅类用地成交“分化”情况可看出政策威力之一二。土拍大数据显示，相城区上半年成交的8宗涉宅地块中，最高溢价率14.26%，为旭辉在3月份拿下的位于太平街道盛泽荡路南、盛堂路东的苏地2021-WG-10号地块；最低溢价率为6.09%，是弘阳在1月份拿下的位于元和街道澄和路西、阳澄湖中路北的苏地2020-WG-80号地块。值得指出的是，上半年成交的8宗涉宅地块中有6宗地块在竞拍当日冲破中止价，在“一次报价”环节成交，热度可见。对比之下，下半年成交的9宗涉宅用地，即二批次、三批次集中土拍中成交的涉宅用地全部底价成交。

　　而从全年的“成绩单”来看，2021年相城区涉宅类用地成交面积133.24万㎡，同比增长57.08%。剔除望亭镇租赁用地，剩余16宗涉宅用地楼面均价约13141元/㎡，同比基本持平。

　　尽管在政策环境、市场预期、房企资金压力等多重因素的“合力”作用下，整体上，相城区2021年土地市场量增价稳，表现良好。

　　2打造“苏州市域新中心”，相城未来发展格局逐步打开

　　2021年相城成交的17宗涉宅地块中包含了7宗商住用地。这7宗商住地多数分布在高铁新城、相城高新区（元和街道）两大板块。尤其是高铁新城65号商住地以及元和31号商住地，从挂出到成交，关注度较高。

　　高铁新城65号商住地附加要求较多，建设280-320m的超高层，包含酒店、办公及配套；引入一家五星级品牌酒店；住宅部分是公寓式酒店，平均高度100m以上；户型面积140㎡以下，占比不超过30%等等。另外，位于高铁新城65号商住地南侧的京东全球研发中心项目规划前段时间也已出炉，共设计了10栋79.95m-99.95m塔楼及附带裙楼，整体规划为20-28层。此外，苏州国际会议中心已经开建，苏州大剧院也已经启动招标，美国荟同学校将于2022年9月份开学……种种利好表明，高铁新城中部区域逐步进入了大开发阶段。

　　元和31号商住地，即刚刚开售的华侨城龙湖·启元项目。该地块总价高达57.77亿元，是2021年相城区乃至苏州市总价最高的地块。该地块于5月31日成交，在一次报价环节由华侨城摘得。项目由华侨城、龙湖联合开发，打造成为超63万㎡的大型城市综合体，包含约21万㎡龙湖天街购物中心、约6万㎡华侨城文化体育综合体项目、约3.7万㎡办公、约32.5万㎡住宅。

　　除了优质的住宅产品外，商住用地的成交给区域也带来了商业、办公、酒店、体育设施等配套，区域宜居魅力凸显。

　　近些年，相城在长三角快速“出圈”。国家级综合交通枢纽加快打造、中日（苏州）地方发展合作示范区覆盖全域、央行数字人民币先行试点、全国首个先进技术成果长三角转化中心成功落户……目前，相城正全力打造一个活力、包容、美丽、幸福的苏州市域新中心，未来发展格局逐步打开，值得期待。