12城试点住房租赁 国有租赁平台全部上线
时间:2018-02-02 09:36:30 来源:每日经济新闻网
核心提示:

在“房住不炒”定位的大背景下,住房租赁俨然新风口。2017年7月,住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为开展住房租赁试点工作。

距上述通知发布半年之际,《每日经济新闻》记者近日梳理发现,各地方政府已先后出台发展住房租赁市场的相关文件,目前12个试点城市已经全部上线了国有住房租赁平台。融资、组建“国家队”、供应租赁地块、搭建平台……目前各试点城市在发展租赁上的方法相仿,但程度不一、速度各异。

人口与企业快速驱动一二线城市租赁试点

盘点各城市开展租赁的情况,《每日经济新闻》记者观察到,住房租赁企业集中分布在一二线城市。

如广州于2017年10月上线了租房平台,此后又成立了广州越秀住房租赁发展投资有限公司等三家国有住房租赁企业;成都则在今年1月2日推出首批约2200余套国有住房租赁房源,并已组建了成都润锦城实业有限公司等4家国有住房租赁公司;上海地产集团今年1月20日发布了上海国企首个租赁住房品牌——城方,并竞得10宗租赁住房地块、拿出7宗自有地块,建设超过100万平方米的租赁住房,年底前全面开工,预计2020年实现交付。目前,上海首套租赁住房的样板房已完成。

安居客首席房地产析师张波表示,住房租赁企业以提供住房租赁服务为核心,因此布局与发展以人群的流动为焦点,有巨大人流量以及人口流动的一、二线城市是住房租赁企业布局的重点。

从各类住房租赁企业涌入的情况,或能窥见目前的城市住房租赁发展情况。

据了解,除狭义的住房租赁企业外,在住房租赁领域提供金融、平台等服务与支撑的企业也可纳入租房租赁企业范畴,形成了广义的住房租赁企业范畴。

易居研究院指出,各类企业快速扩大规模。创业运营基因的租赁企业和中介服务基因的租赁企业由于进入住房租赁领域的时间相对较早,目前在市场上的规模较大。特别是拥有中介基因的租赁企业,由于具有连接房源和客源的天然优势,扩张速度快、运营管理房源多。地产开发商基因的租赁企业则立足于自身房地产开发销售业务的基础,布局范围相对较广,未来扩张也会更快。

如成立于2016年的旭辉·领寓国际,计划在五年时间内运营20万间公寓,进入行业前五,完成国际化布局,同时实现上市。截至2017年11月,万科泊寓在全国已有8万间公寓。

人才与技术考验城市租房推进的两道题

根据安居客房产研究院跟踪调查,自2017年以来,12个试点租赁的城市,目前已经全部上线了国有租赁平台。

仔细分析这些地方政府搭建的租赁平台可发现,形式比较多样化,有政府自建例如广州市,也有和银行等金融机构合作的平台。

值得关注的是,互联网企业参与建设的情况不少。腾讯、58集团、阿里巴巴、京东均纷纷参与到政府的租赁平台建设上来。2018年1月,成都市城乡房产管理局就和58集团正式签订合作协议,共同完善成都住房租赁交易服务平台。

的确,平台是目前各城市发展租房的一项重点,不过租房需求作为本质因素或许更为重要。

新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,各城市发展租赁市场的核心点,依然是要吸引年轻人,因为年轻人能带来两个东西,首先能给高新技术产业筑巢引凤,为企业发展储备人才。

“其次,年轻人可以提升消费,让消费升级换代。更核心的是,一线城市买不到房子只能租房,这就使房子实现了高效的轮动,在有限的土地和住房上实现了人才的聚集。同时还能有效降低常住人口的老龄化程度。”欧阳捷表示。

人才与技术是考验城市租房推进的两道题。“土地刚出让后,起码一年房子才能建出来。从实施效果来说,可能要比想象中好一些。”欧阳捷直言,就目前来说,各城市的租赁推荐措施还谈不上有效果。

目前这些国有租赁住房的租金价格普遍比市场化平台的租金低。但欧阳捷提醒,租赁风潮之下,房租上涨也并非完全不合理。目前的租赁住房普遍居住条件更好,比如配有免费互联网、图书馆,甚至还有公共食堂等,自然会拉高租金和服务费用。

政策与模式助推住房租赁市场多元化发展

在易居研究院看来,发展住房租赁有助于缩小租房与住房的品质差异,这些政策的逐步实施,必将促进城市居民居住方式的理性选择,有利于住房租赁市场需求侧多元化发展,也将逐步吸引一部分房企尝试“开发-租赁”的住宅投资经营模式,有利于改变目前住房租赁市场供给侧以非专业个人出租人为绝对主体的状况,逐步提高住房租赁市场供给侧的专业化、规模化程度。

安居客张波向《每日经济新闻》记者表示,发展住房租赁的本质在于更好地满足人们的居住需求。不过他也强调,用优惠租赁政策的方式吸引人才,通过增加租赁房源供应来助力去杠杆,通过租购同权等政策引导人们改变先租后买的阶梯式购房,是各城市发展租赁市场的重点。

欧阳捷也告诉记者,有些城市和企业已在尝试用轻资产的模式来发展租赁,但目前盈利空间仍然看不清楚,按照现在“内控规范、盈利能力与市场前景”的审核三原则,资本市场是不会一个劲烧钱的。

“降低地价才是租赁住宅的必由之路,只有地价降低,才能带动税费下降,让自持租赁住宅获得合理的投资回报率,才能获得资本市场的理性支持,让租赁住宅市场得到持久的健康发展。”

欧阳捷指出,政府大量推出农村集体建设土地、城中村、工业用地用于改造租赁住房,正是降低地价的明智之举,也会顺势改变供求关系、平抑甚至拉低平均租金水平。租赁市场的发展是未来中国房地产市场发展不可回避的问题,各城市已联动各方力量开始探索,如何引导广大群众由“居者有其屋”到“居者享其权”,虽然道路波折,但前路明朗。